Nový občanský zákoník

Rezervační smlouva a poplatky

(25. 8. 2017)

Dobrý den, chtěl bych si koupit byt přes realitku. Na prohlídce s makléřem mi bylo řečeno, že mi byt zarezervují, pokud s nimi podepíšu rezervační smlouvu a uhradím rezervační poplatek. Co když si však koupi bytu rozmyslím, chtěl bych si projít ještě i jiné byty. Dostanu poplatek zpět? Makléř také mluvil o skládání peněz kupní ceny do úschovy realitce? Je to bezpečné a běžné? Děkuji, s pozdravem, Dušan B.

Děkujeme za dotaz. Podpis rezervační smlouvy je u realitních kanceláří poměrně běžný, nicméně je dobré nic neuspěchat a vše pořádně promyslet a hlavně si rezervační smlouvu dobře pročíst a pochopit její možná úskalí. Podpisem rezervační smlouvy potvrzujete, že máte o byt vážný zájem, tj. že jej chcete koupit a zároveň že souhlasíte s jeho technickým a právním stavem, s dokumenty k nemovitosti a že jste obeznámen i se všemi případnými technickými a právními vadami. Taktéž často potvrzujete, že jste schopen nemovitost financovat (např. z hypotéky).

Ve Vašem případě lze doporučit následující:

Než podepíšete rezervační smlouvu, dobře si pročtěte, jaké podmínky jsou ve smlouvě stanoveny a za jakých okolností se bude s rezervačním poplatkem manipulovat. Ujistěte se, že rezervační poplatek, který budete skládat na nemovitost, bude užit jako součást kupní ceny (a nikoliv jako provize či sankce realitní kanceláře).

Realitní kanceláře mají často zpracovanou vzorovou rezervační smlouvu, kde pouze mění předmět nemovitosti a osobní údaje. V takovýchto vzorových smlouvách bývá běžně uvedeno, že pokud nedojde k prodeji z důvodu na straně kupujícího, stává se rezervační poplatek smluvní pokutou, která realitní kanceláři propadá. Pokud takové ustanovení podepíšete, na vrácení rezervačního poplatku můžete rovnou zapomenout.

Doporučujeme Vám proto nechat si rezervační smlouvu připravit na míru tak, aby bylo možné od koupě nemovitosti odstoupit bez sankcí, příp. sankce byly co nejnižší. Ve smlouvě bude vždy důležité definovat důvody pro odstoupení smlouvy co nejpřesněji.

Co se týče skládání finančních prostředků do úschovy realitní kanceláře, takováto praxe je běžná, nicméně velmi riziková (o rizicích skládání peněz na koupi nemovitosti u realitních kanceláří jsme psali zde). Našim klientům vždy proto doporučujeme bezpečný způsob úschovy peněžních prostředků, kterým je buď úschova u notáře či u advokáta.

Doporučení advokátní kanceláře:

Jelikož se při koupi nemovitosti nejedná o malé částky, ale často o celoživotní úspory, doporučujeme vše probrat s advokátem. Ačkoliv za tyto konzultace, revize a úpravy smluv zaplatíte, v celkové sumě se jedná o minimální finanční částky, které Vás současně mohou ochránit před následnými nemalými problémy.

Pokud se přesto rozhodnete vše řešit bez právní porady, je třeba si vše důkladně přečíst a zejména se nenechat realitní kanceláří zatlačit do kouta podpisem pro Vás nevýhodné rezervační smlouvy.

Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

(27. 7. 2017)

Dobrý den, měl bych dotaz, před pěti lety jsme se sestrou po rodičích zdědili usedlost s pozemky. Máme vše na půl, ale na usedlosti hospodaří sestra. O usedlost se sice stará, ale chce po mě peníze na přestavbu a já se změnami nesouhlasím. Se sestrou máme sice dobré vztahy, ale na věcech kolem usedlosti se neshodneme. Musím do usedlosti investovat? Raději bych, aby mne sestra vyplatila nebo se všechno prodalo, protože já tam stejně bydlet nebudu. Jaké mám možnosti a jak mám postupovat? Děkuji, Petr M.

Vážený pane Petře,

děkujeme za Váš dotaz. Naši klienti se na nás často obrací s podobnými problémy. Často se jedná o případy, které Vy popisujete, kdy jeden ze spoluvlastníků nemovitosti užívá a druhý by preferoval vyplacení finančních prostředků buď od druhého spoluvlastníka, anebo získaných prodejem třetí osobě. Pokud spoluvlastníci nejsou schopni se dohodnout na částce za přenechání spoluvlastnického podílu, pak obvykle končí celá záležitost před soudem. To zřejmě bude i Vaše situace. Jaké jsou tedy Vaše možnosti při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, popíšeme níže.

Nejlepší cesta ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je pochopitelně dohoda obou spoluvlastníků. Buď se spoluvlastníci dohodnou na samotném zrušení spoluvlastnictví, kdy jeden ze spoluvlastníků přenechá druhému spoluvlastnický podíl a na oplátku dostane dohodnuté finanční prostředky od druhého spoluvlastníka, nebo se společně dohodnou na prodeji věci třetí osobě a výtěžek si rozdělí.

Ať se již spoluvlastníci dohodnou na kterékoli z uvedených možností, je třeba, aby dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, příp. kupní smlouva se třetí osobou měla písemnou formu a následně vše proběhlo přes katastr nemovitostí.

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou (případně se o dohodu ani nepokusí), přichází na řadu soudní cesta. Soud pak v těchto záležitostech rozhoduje následovně:

nemovitost reálně rozdělí;
přikáže nemovitost spoluvlastníkovi (spoluvlastníkům) za náhradu;
stanoví prodej nemovitosti v dražbě mezi spoluvlastníky;
stanoví prodej nemovitosti ve veřejné dražbě.

K uvedeným alternativám lze ve stručnosti uvést, že reálné rozdělení majetku soud volí v případě, že toto lze učinit – např. u pozemků dvojdomků apod. V případě domů se nejčastěji využívá druhý či čtvrtý bod. A stanovení dražby mezi spoluvlastníky se využívá v případech, kdy oba spoluvlastníci mají o nemovitost zájem, ale nejsou se schopni dohodnout, kdo ji získá.

Pokud soud nemovitost přikazuje za přiměřenou náhradu jednomu či více spoluvlastníkům bere nejčastěji v potaz velikosti spoluvlastnických podílů, využití nemovitosti, dobré mravy i případné šikanózní jednání. Jelikož finanční náhrada vychází z obvyklé tržní ceny, musí být spoluvlastník, jemuž má být nemovitost přikázána dostatečně solventní, aby byl schopen uhradit náhradu v přiměřené době.

V případě, že ani jeden ze spoluvlastníků by o společnou věc neměl zájem, příp. by neměl dostatek finančních prostředků na vyplacení druhého, pak soud nařídí prodej ve veřejné dražbě.

Tolik tedy teorie, ve Vašem případě bychom Vám doporučili (jelikož o nemovitost sám nemáte zájem) navrhnout sestře částku, za kterou jste ochoten vzdát se Vašeho spoluvlastnického podílu na usedlosti v její prospěch. Samozřejmě se připravte na licitování o ceně a buďte připravený i nato, že Vám sestra nabídne výrazně méně, než kolik očekáváte (a než kolik může být i tržní cena). Pokud se na ceně nedohodnete a sestra bude proti tomu, aby se usedlost prodala třetí osobě, nezbude Vám nic jiného, než se s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví obrátit na soud (v tom Vám sestra zabránit nemůže).

V dotazu též uvádíte, že sestra má v úmyslu usedlost přestavovat a chce po Vás finanční prostředky na tyto investice. Dle zákona byste se měli na výdajích, jakož i na ziscích předem domluvit (slovy zákona se totiž jedná o významnou záležitost). K rozhodnutí o významné záležitosti vedoucí k podstatnému zlepšení nebo zhoršení společné věci, změně jejího účelu či jejího zpracování je zapotřebí alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že jste v dotazu uvedl, že nejste schopni se na investicích dohodnout, rozhodoval by ve Vašem případě soud, a to na návrh jednoho z Vás.

Ve Vašem případě bude současně rozhodující, zda investice do usedlosti se jeví být nutnými (tj. nezbytné opravy) či jde pouze o její zvelebování. Jedná se o různé případy, kdy se uplatňují rozdílná pravidla.

Jelikož u spoluvlastnictví jde často o složité záležitosti, navrhujeme Vám osobní setkání. Vše s Vámi probereme a navrhneme Vám řešení na míru. Máme v obdobných případech bohatou praxi a víme, na co si dát pozor. Pro více informací nás neváhejte kontaktovat.

Jak postupovat při pronájmu bytu?

(30. 4. 2017)

Dobrý den, rád bych se zeptal na jednu věc. Chci si s přítelkyní pronajmout byt. Majitel bytu s námi mluvil o tom, že kromě smlouvy budeme ještě podepisovat nějaký protokol a skládat kauci. Je toto normální? A co od toho mám čekat? Předem děkuji za odpověď, Martin N.

Děkujeme za dotaz. Pronajímatel po Vás zřejmě bude chtít podepsat protokol o předání bytu. Protokol o předání bytu je celkem standardní záležitost. Pro obě strany má navíc takový protokol praktické dopady.

V protokolu jsou nejčastěji zachyceny stavy měřidel v bytě – elektroměr, plynoměr, vodoměr. Pokud se pronajímá vybavený byt či částečně vybavený byt, pak jsou zde obvykle vypsány věci, které jsou součástí vybavení bytu. Také zde jsou často zachyceny počty klíčů, které byly předány a můžete být jeho obsahem i stav opotřebení bytu či jednotlivých věcí, stav výmalby apod.

Od stavů měřidel zachycených v předávacím protokole se pak často následně odvíjí i vyúčtování služeb souvisejících s užíváním bytu (inkaso). Pokud jsou stavy řádně zachyceny, mezi pronajímatelem a nájemcem pak nevznikají zbytečné spory o počáteční stavy a případné nedoplatky služeb. Obdobně v případě, že by pronajímatel tvrdil, že jste mu poškodili byt, tak pokud by poškození bylo již zaznamenáno v protokole, lehko jeho tvrzení vyvrátíte.

Stejně jako podpis předávacího protokolu je poměrně běžné, že pronajímatelé požadují složení kauce. Ve smlouvě bývá taktéž nejčastěji dohodnuto, kdy je pronajímatel oprávněn finanční prostředky ze složené kauce použít, v jakých lhůtách se doplňuje a vrací. Nejčastěji bývá sjednáno použití v případě nedoplatků na nájmu a souvisejících službách či v případě škod na pronajatém bytě. U škod na pronajatém bytě se pak opět vracíme k předávacímu protokolu, dle kterého můžeme zjistit původní stav bytu či věci a tím i případnou oprávněnost pronajímatele použít finanční prostředky ze složené kauce.

Obdobně jako při převzetí bytu Vám následně doporučujeme sepsat si protokol i při vrácení bytu, neboť tento je důkazem, že jste byt pronajímateli řádně vrátili.

V případě, že bude mít zájem posoudit nájemní smlouvu, či záležitost blíže konzultovat osobně, neváhejte se obrátit na naši advokátní kancelář. Máme v této oblasti bohaté zkušenosti.

Pomluvy na pracovišti - jak se bránit

(7. 10. 2016)

Dobrý den, chtěl bych se zeptat jak se zaměstnanec může bránit, je-li neprávem osočen z krádeže na pracovišti? N.

Případy nactiutrhání řeší právo jak v rovině občanskoprávní, tak v rovině trestněprávní.

V rovině občanskoprávní věc řeší občanský zákoník: „Člověk, jehož osobnost byla dotčena, má právo domáhat se toho, aby bylo od neoprávněného zásahu upuštěno nebo aby byl odstraněn jeho následek.“

Primárně pokud dojde k zásahu do osobnostních práv, zákon předpokládá morální satisfakci (omluvu). Není-li však satisfakce v konkrétním případě dostačující, pak je možné se domáhat náhrady za nemajetkovou újmu v penězích („Nemajetková újma se odčiní přiměřeným zadostiučiněním. Zadostiučinění musí být poskytnuto v penězích, nezajistí-li jeho jiný způsob skutečné a dostatečně účinné odčinění způsobené újmy“). Výši nemajetkové újmy obvykle stanovuje na návrh poškozené osoby soud. Spory tohoto typu bývají poměrně složité a nejčastěji končí stanovením veřejné omluvy (např. v tisku).

V trestněprávní rovině se pak jedná o trestný čin pomluvy. Trestní zákoník stanoví, že „Kdo o jiném sdělí nepravdivý údaj, který je způsobilý značnou měrou ohrozit jeho vážnost u spoluobčanů, zejména poškodit jej v zaměstnání, narušit jeho rodinné vztahy nebo způsobit mu jinou vážnou újmu, bude potrestán odnětím svobody až na jeden rok.“ Musí se nutně jednat o nepravdivý údaj. Pokud se osoba rozhodne řešit věc v této rovině, je třeba záležitost sdělit orgánům činným v trestím řízení.

Reklamace zboží - jaký je postup

(31. 8. 2016)

Mám dotaz ohledně reklamace zboží. Byla jsem reklamovat boty, které jsem používala asi 2 měsíce. Nyní už je to více něž měsíc od reklamace a boty stále nemám. Dají mi z obchodu vědět nebo se tam musím chodit ptát sama? Někde jsem také slyšela, že reklamace má být vyřešena do 30 dní, je to pravda? E. L.

Máte pravdu, reklamace musí být opravdu vyřízena do 30 dní od jejího uplatnění. Pokud obchodník reklamaci nestihne v této lhůtě vyřídit, je možné od smlouvy okamžitě odstoupit, což v praxi znamená, že je obchodník povinen Vám vrátit peníze. Obchodník by Vás měl také sám kontaktovat s oznámením vyřízení reklamace.

Nákupy přes e-shop

(15. 6. 2016)

Dobrý den, koupila jsem si přes internet jízdní kolo, ale když mi dnes přišlo, mělo poškozené lakování rámu. Jaké mám nyní možnosti? Mohu odstoupit od smlouvy nebo chtít zaslat nové kolo? V. D.

V daném případě máte obě Vámi zmíněné možnosti.

Pokud se rozhodnete pro dodání nového kola, uveďte tento požadavek v reklamaci. Pokud požadavek výměny neuvedete, bude volba, jak s vadou naložit, na dodavateli. Ten Vám pravděpodobně nabídne slevu z kupní ceny či provede opravu (v daném případě méně pravděpodobná varianta).

Vedle možnosti požadovat dodání nového kola (či event. jeho opravy či přiměřené slevy z kupní ceny, viz shora) máte rovněž možnost od smlouvy odstoupit. To však pouze za předpokladu, že lakování kola by bylo poškozeno závažným způsobem. V opačném případě (bude se např. jednat jen o drobnou oděrku), odstoupit od smlouvy přímo nelze.

Ve Vašem případě jste nicméně jako spotřebitel oprávněna od smlouvy odstoupit i vy (a to i bez uvedení důvodu), jelikož k objednání jízdního kola byl využit prostředek komunikace na dálku (internet). Podmínkou však je, že této možnosti využijete do 14 dní od dodání jízdního kola (to lze ve Vašem případě pohodlně zvládnout). Vzhledem k tomu, že v takovém případě byste kolo přímo nereklamovala, nýbrž využila ustanovení práva na ochranu spotřebitele, budete povinna nést náklady na vrácení jízdního kola sama.