Spoluvlastnictví nemovitosti

Spoluvlastnictví nemovitosti je jedním z nejrozšířenějších a současně nejproblematičtějších institutů, který často bývá zdrojem různých neshod a rozepří.

Vznik spoluvlastnictví

Spoluvlastníkem se může člověk stát nejčastěji v těchto případech:

• při dobrovolném uzavření smlouvy či dohody (např. kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda o vypořádání společného jmění manželů);
• z rozhodnutí soudu (např. dědictví);
• v zákonem stanovených případech (např. společenství vlastníků jednotek);
• v důsledku rozvodu, kdy se manželé zavčas nedohodli na rozdělení majetku (o tom více v článku Vypořádání jmění manželů).

Problémy plynoucí ze spoluvlastnictví

Problémy se spoluvlastnictvím mohou nastat jak v situaci, kdy je majetek rozdělen rovnoměrně (např. při dvou vlastnících má každý jednu polovinu a vlastníci mají různé představy o využití a nakládání s majetkem), tak i v situaci, kdy je majetek rozdělen v různých poměrech, tj. nerovnoměrně. Většinový vlastník má pak větší rozhodovací pravomoc (kupříkladu vlastník se třemi čtvrtinami hlasů může rozhodovat o změně způsobu využití nemovitosti). Spoluvlastníci se rovněž potýkají s těmito problémy:

• nemovitosti lze obtížně nabídnout do zástavy při vyřizování hypotéky;
• nařízením exekuce na podíl jednoho ze spoluvlastníků je dotčen i druhý z nich;
• všechny změny a úpravy týkající se ideálního spoluvlastnictví (k tomuto termínu viz níže) musejí vlastníci řešit společně (nejčastěji finanční otázky);
• spoluvlastnický podíl je méně likvidní (ve srovnání s výlučným majetkem); navíc od 1. 1. 2018 bude znovu zavedeno předkupní právo spoluvlastníka při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti, s výjimkou kdy půjde o převod podílu osobě blízké (viz článek Předkupní právo a spoluvlastnictví).

Ideální spoluvlastnictví

Spoluvlastnictví se často týká rodinných domků a souvisejících pozemků se dvěma vlastníky, kdy každému z nich patří jedna polovina majetku. Zmíněnou polovinu přitom nelze přesně fyzicky určit, proto je tato polovina označována pojmem ideální. Spoluvlastníci ideálních polovin se pak nejčastěji dostávají do patových situací, kdy každý z nich má jinou představu o využití a nakládání s majetkem (nemovitostí). Často pak dochází ke složitému dělení nemovitosti za využití institutu prohlášení vlastníků.

Zrušení a zánik spoluvlastnictví

Majetkový vztah, který je pro kteréhokoliv spoluvlastníka nevýhodný (např. z důvodu neshod), lze vždy ukončit. Ukončení lze realizovat nejlépe dohodou o zrušení spoluvlastnictví s následným vypořádáním spoluvlastnického podílu. V případě, že dohoda není z jakéhokoliv důvodu možná, může se kterýkoliv ze spoluvlastníků obrátit s návrhem na ukončení a vypořádání spoluvlastnictví na soud. Soud může nemovitost reálně rozdělit (je-li to možné), přikázat ji jednomu ze spoluvlastníků s tím, že druhému pak náleží vypořádací podíl určený soudem. Dále může soud nařídit dražbu mezi spoluvlastníky v případě, že o nemovitost mají zájem oba. Pokud však o nemovitost nemá žádný ze spoluvlastníků zájem, je nařízen prodej nemovitosti v držbě s tím, že zisk si vlastníci mezi sebou rozdělí v poměru svých podílů.

Co je dobré vědět

• Nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví, spoluvlastnický vztah lze tedy i bezdůvodně ukončit.
• Každý spoluvlastník má právo k celé věci, právo je však omezeno stejným právem ostatních spoluvlastníků.
• Podíl spoluvlastníka vyjadřuje velikost práv a povinností, které se vlastnictví týkají.
• Daňové povinnosti, které plynou ze spoluvlastnictví, mají všichni spoluvlastníci.
• Spory plynoucí ze spoluvlastnictví lze řešit i mimosoudně (např. u mediátora, kterým může být i advokát).

V případě, že i Vy máte dotazy či problémy v oblasti spoluvlastnictví, rádi Vám pomůžeme. Kontaktujte nás a domluvíme si osobní setkání, při kterém se seznámíme s Vaším případem, navrhneme Vám řešení na míru, vypracujeme relevantní dokumenty či Vás doprovodíme k soudnímu jednání.